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170万购房款被挪作他用 如何规避房屋交易资金风险?

2020-07-27 10:59    来源:人民网    字号:   

  170万元首付款直接打入卖房人账户,房子却迟迟不能办理过户。 

  近日,人民网房产频道接到新闻线索,家住燕郊的王先生2019年通过兴达中介公司购买了杨先生位于河北三河市某小区的房子。由于该套房存在170万元的银行抵押贷款,卖方提出,由买家直接支付170万元首付款用于解除该套房屋抵押,便于买卖交易。

  据记者了解,在此后的几个月中,王先生将170万首付款,分多笔陆续打入卖方账户。然而,等到银行的约定还款日,需要解除房屋抵押的时,王先生才得知,卖方并未向银行还款解押,而是将首付款挪用填债,并且暂时无力偿还银行抵押贷款。

  5月以来,随着疫情得到有效控制,复工复产复业复市持续推进,住房需求持续释放,二手房市场交易升温。而在线上化交易加速的背景下,存量房交易资金安全问题值得关注。

  交易资金纠纷层出不穷 

  一直以来,由于二手房交易流程复杂且周期长,涉及交付的房款金额大、类别多,随之产生的涉及交易资金的买卖纠纷层出不穷。

  资金监管是规避买卖资金风险的有效方式之一。所谓资金监管是指在二手房交易中,为了保证房屋交易的公正和安全,买方将购房涉及到的资金通过第三方平台进行临时托管,待房屋交易达成后再将房款资金支付给卖方。

  但在实际交易中,像王先生这样因为各种原因将购房款直接打入卖房者账户,进而“钱房两空”的现象屡见不鲜。

  截至人民网发稿,王先生的情况尚未得到妥善解决。矛盾的关键不仅在于王、杨双方,王先生认为负责介绍的中介机构也应承担责任。

  “最初我是有异议的,房屋总价203万,170万的首付我认为太多,直接支付会有风险。”王先生告诉记者,尽管心有疑虑,但在中介和卖方的口头保证下,他答应了直接支付杨先生170万元的要求,并就房屋总价、首付安排等达成约定。

  王先生认为,在买房过程中,中介并未告知可以采用资金存管模式,且中介在买方提出交易模式有风险的情况下,还提供了影响买方判断的虚假信息——称卖方多次在其公司售房,信誉有保障,且卖方名下有商铺,出了问题可用作抵押。。

  而对于这一细节,兴达中介负责人并不认同。该负责人告诉人民网房产记者:“我们已口头提醒过是否需要资金监管,合同包括付款方式也是经过双方同意才签署的,因此并不应该对王先生的遭遇负责。”

  如今,王先生购买的房子仍不能办理过户,中介机构和中介个人也不退还相关费用或承担责任与赔偿。

  “就目前的情况来看,买方是守约的,不需要承担违约责任。但是从实际情况来看,买方是受害者,付了房款,却不能办理房产证,而且自己买的房子还存在被执行拍卖的风险。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出,卖方显然是违约的,要承担逾期过户的违约责任,一般合同中都有约定,这种情况下,应当如何承担违约责任。

  王玉臣认为,中介是有交易过失的,没有尽到相应的提醒和辅助交易安全的义务。但是,司法实践中,对中介的违约责任认定往往是比较小的,如果没有特别明确的证据证明,甚至可能不予认定。

  王玉臣建议,一旦购买抵押房,切记要做好流程控制,一方面合同上要明确约定,另一方面前期的每一笔付款都要确保是用来解除抵押的,要共同去办理还款手续,而不是仅仅打款了事。

  多种模式涌现 完善房屋交易资金存管体系 

  存量房交易资金数额巨大,为保证交易资金安全,自2006年以来,国家相关部门陆续出台了多项政策,规范存量房交易结算资金管理,要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户,中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金,不得侵占、挪用交易资金。

  在实践中,目前全国许多城市逐步实行了交易资金专用账户管理,有效保证了交易资金安全。在“放管服”背景下,一些城市取消强制存量房资金监管,一些规模平台企业瞄准这一市场需求,也在积极打造新的资金存管模式。

  记者梳理发现,当前,市场常见的资金存管方式主要有四类:一是购房者自主选择当地商业银行进行资金存管;二是依靠当地政策性监管,如部分城市由住建委提供资金监管等;三是具有支付牌照的第三方支付机构账户存管;四是行业与专业机构合作提供存管,如中介机构通过合作银行共同开展第三方资金存管服务。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,存量房交易资金监管制度有效防范了交易风险,维护了购房者合法权益,一定程度上也化解了房地产金融风险,维护了二手房交易秩序。

  重视交易风险 谨慎选择合规存管平台 

  记者在调查中了解到,在实际二手房交易中,不同城市的交易流程存在差异,各地政府监管尺度宽严不一,而房地产买卖又是低频交易,这使得购房人风险防范意识不高,对交易资金监管的政策、流程了解认知度有待提高。

  “像有些卖家就担心操作麻烦和放款速度慢,而放弃资金监管。”一位中介机构工作人员告诉记者。

  对此,国内头部房屋交易平台相关负责人提醒,“对于绝大多数中国家庭来说,房产交易是大宗交易。资金存管是保障房产交易安全的有力抓手,也是关键因素。”

  随着越来越多的创新资金存管模式出现,购房者还应注意学会鉴别正规合法渠道与非正规的存管渠道。

  “企业平台与政府的公信力不可同日而语。如果遇到‘黑心’企业跑路,买房人利益仍然得不到保护。”赵秀池说。

  她建议,购房者一定要委托合规经营的中介机构进行存量房交易,并进行通过独立透明的“第三方存管机构”进行资金存管。可以通过查看经纪机构的营业执照、备案证明、网上核验、查询其信用情况等来确认经纪机构的合规性。

  另外,赵秀池建议,购房者还可选择在办理不动产转移登记的同时支付房款,以避免交易风险。

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