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我市1-9月房地产市场运行形势分析报告出炉

2020-10-29 09:00    来源:莆田网    字号:   

  

  我市土拍市场备受关注

  

  据我市1-9月房地产市场运行形势分析报告显示,截至9月末,全市房地产市场呈“四回升一平稳”态势,商品房新开工面积、房地产投资、批准预售面积、商品房销售面积持续回升,商品住房销售均价小幅增长,总体保持平稳。

  

  今年以来,随着疫情影响趋弱和征迁供地工作的推进,我市房地产市场各主要指标从一季度的全面下滑,到二季度的企稳回升,再到三季度的全面回升发展,呈现出良好态势。

  商品房新开工面积降幅收窄

  >数据: 1-9月份全市各类商品房施工面积2167.83万平方米,与去年同期基本持平,其中新开工面积264.09万平方米,同比下降23.1%,降幅较上半年收窄8.7个百分点。

  >解读: 由于去年第四季度和今年前二季度全市土地出让面积同比减少,以致今年前三季度全市商品房新开工面积同比下降明显。同时,在建发·磐龙府、雍景湾、琇玙青城、玖玺正荣府等大型楼盘的全面动工带动下,第三季度新开工面积明显上升,前三季度降幅较上半年明显趋缓。

  其中,城厢区、秀屿区因上半年土地出让较多,有玖玺正荣府三期、联发君领天玺AB地块、国湄领秀等规模较大、关注度高的项目,带动了新开工面积的大幅增长,分别为81.91万平方米、74.9万平方米,比增分别为98.71%、273.57%。

  房地产完成投资逐季回升

  >数据: 1-9月,全市房地产完成开发投资187.13亿元,较去年同期(230.91亿元)比降18.96%,降幅较上半年收窄5.26个百分点。按季度分,前三季度分别为48.30亿元、67.61亿元、71.22亿元,呈现逐季回升态势。

  >解读: 由于新开工面积同比减少以及疫情影响,各项目建设进度放缓,特别是2月份全市房地产项目基本处于停工状态,因此1-9月全市房地产投资同比也出现下降。

  而第三季度在湖心·正荣府、三盛中梁首府、琇玙青城、玖玺正荣府、玖序台等新项目动工建设下,带动约25亿元土地购置费入库统计,使前三季度降幅较上半年减缓。

  从县区看(按项目属地统计原则),秀屿区在清塘雅居、琇玙青城等项目的全面开工下带动投资额大幅增长;荔城区主要是建发·磐龙府全面动工建设,以及玖序台、建发玉湖一号、滨海城南府、湖心正荣府项目动工带动投资额增长;其他县区因新动工项目明显减少,投资额也随之明显减少。

  批准预售面积持续上升

  >数据: 1-9月份全市商品房批准预售面积199.56万平方米,较去年同期下降33.7%,其中,批准商品住房面积163.2万平方米,比降33.1%。

  >解读: 随着疫情影响逐步趋小和全面开展复工复产,各项目抓紧建设进度,二、三季度全市批准预售面积逐步回升,前三季度降幅较上半年已明显趋缓。

  从县区看,秀屿区在琇玙青城、物流区快递电商园一期、云悦壹号等项目的预售许可下,带动该区批准预售面积成倍增长,为36万平方米,比增197.77%;仙游县在建发·玺院、碧桂园·天城、外滩玉玺等十几个项目支撑下继续保持增长,为67.6万平方米,比增15.91%;城厢、荔城、涵江三区虽有三盛中梁首府、磐龙府、雍景湾、保利云上等项目办理预售许可,但较去年同期来看,同比下降明显。

  商品房销售面积逐步回升

  >数据: 据商品房买卖合同网签系统统计,扣除安置型商品房,1-9月全市商品房销售面积226.03万平方米,较去年同期下降15.27%,其中商品住宅175.52万平方米,比降22.4%。

  >解读: 一方面,批准预售许可面积的减少,意味着市场可售房源减少,销售面积也随之下降;另一方面,受疫情影响,市场购房消费能力下降,加之往年热闹的春节等销售热潮并未出现,直接影响销售情况。此外,市场有效供给相对不足也是一个因素,以中心城区为例,该片区商品住房库存去化周期约为10个月,但品质优良、价位合理的项目不多,导致销售下滑。

  商品房销售均价小幅增长

  >数据: 据商品房买卖合同网签价格统计,扣除安置型商品房,1-9月全市商品房销售均价为10354元/平方米,同比增长5.89%。其中,商品住房均价为10392元/平方米,比增4.49%。

  >解读: 一季度,为降低疫情影响,部分在售楼盘降价促销走量回笼资金,但从3月份市场需求逐步恢复后,价格也逐步回升,而且近期市中心城区一些高端品质的楼盘相继入市带动商品房销售均价小幅增长。

  按区域来看,荔城区因玉湖等片区价位持续上调、周边低价楼盘减少,增幅同比达近16%,均价为13030元/平方米;城厢区因坂头东等片区持续高价位出让,仙游县因建发·玺院、碧桂园·天城等高价位楼盘入市销售,带动两个县区商品住房销售均价均出现约5%的上升,分别为15680元/平方米、7366元/平方米;涵江区9717元/平方米,比降3.56%;秀屿区7185元/平方米,比增0.08%;北岸5408元/平方米,比降3.41%。

  商品住房库存处于合理区间

  >数据: 截至9月末,全市商品房库存面积416.21万平方米,去化周期15个月。其中,商品住宅305.29万平方米,去化周期12个月;商业74.02万平方米,去化周期58个月;办公36.9万平方米,去化周期22个月。

  >解读: 由数据分析,全市商品房供销比为1:1.16,其中商品住房(不含安置型商品房)供销比为1:1.13,需求略大于供给。可见,我市商品住房总体处于合理区间。

  二手房成交面积大幅增长

  >数据: 1-9月份全市二手房成交面积122.02万平方米,比增30.1%。其中二手住房交易面积98.48万平方米,比增29.51%。

  >解读: 受中心城区新建商品房房源减少和房价上升影响,以及各县区开展“双百”征迁行动产生大量的住房需求,部分市民选择购买二手房,带动了二手房交易面积同比大幅增长。

  房地产用地供应基本持平

  >数据: 1-9月我市通过招拍挂供应经营性房地产用地(含安置型商品房)24宗、116.15公顷(合1742.27亩),较去年同期(1771.65亩)比降1.66%;出让总价款1081450万元,同比增长18.51%。其中,一季度6宗,二季度8宗,三季度10宗。

  >解读: 在各级政府加大力度促征迁促供地下,前三季度全市房地产用地供应与去年同期基本持平。

  从各县区看,供应面积方面,除了城厢、秀屿二区出让的土地面积比增外,其他三个县区都呈同比下降,北岸无新出让项目。供应价位方面,城厢区因出让的地块都在市中心区,均价涨幅达50%以上,而最受市场关注。

  房地产各项贷款增速较快

  >数据: 截至8月末,全市房地产各项贷款余额818.74亿元,同比增长14.89%,占全市本外币贷款余额的比重为37.71%,同比提高1.64个百分点。

  >解读: 其中,房地产开发贷款余额89.93亿元,比增13.86%,呈现大幅增长;个人住房贷款余额696.33亿元,比增16.30%,增速较快。受二手房交易增长等因素影响,对住房贷款需求随之加大,同时二季度起,疫情影响趋弱,房地产信贷增长趋快,房贷利率LPR稳中趋降,带来个人住房贷款的较快增长,增速比上季度略有提高。

  陈志强 陈建玫

  

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