卖地卖楼亦难回笼资金

    业内人士分析认为，以往房地产企业拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，然后再囤地。但现在这种再融资的循环链条，已经随着牛市的退潮而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。

    顾云昌副会长表示，“开发商做项目好比烧开水，目前的情况是买的锅太多，锅盖不够用，用再大的火力也无法把水烧开。”

    在这种情势下，目前一些城市的房企已开始把手中的土地卖出来回笼资金，但土地拍卖市场目前也已显露出颓势。今年1月，北京广渠路15号地流拍；南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交；福州推出三块土地，只有一块成交。

    更有甚者是将拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，毅然退掉去年9月11日高价拍得的福州市中心白马路地块。

    据来自北京市土地整理储备中心的信息显示，今年1月下旬和2月的成交土地价格与起始价之间的差距比以往有减少，2月推出5宗住宅类用地，其中4宗采取招标方式出让，成交价格都只略高于招标底价。

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰向《中国经济周刊》表示，目前，除了国家宏观调控和股市低迷给房地产企业带来的巨大压力外，人们购房意愿的下降也使房地产行业的经营风险空前加剧。

    “受第二套房贷新政以及银根紧缩的影响，人们购房意愿大幅下跌，对房价下跌的预期加重，投资客大量退出市场，未来相当长一段时间内开发商都将面临需求大幅下跌的困境，销售难度急剧加大；社会对房地产行业的看空气氛导致民间资金及热钱同时看空地产，地产商融资渠道急剧缩小。这些严峻的外部条件导致房企面临巨大的资金压力，而市场风险和经营风险的原因相同，就是行业面临的资金链紧张和销售下跌，可能导致部分开发商因为资金问题倒闭，或者不得不以极低的价格出售土地或者房屋，从而导致房价和地价下跌。”杨少峰分析说。

    “空手套白狼”开发模式土崩瓦解

    据业内人士分析，部分房地产开发商多年来自有资金的严重不足(即远未达到国家规定的35%的标准)，是资金链出现问题的根本原因。房地产开发商的资金链出现紧张，反映了多年来房地产开发商“空手套白狼”的开发模式已濒临破产。

    杨少峰向《中国经济周刊》分析说，“从政策走势看，未来房地产发展将走向由政府和市场双头并进的格局，政策性住宅占据市场比重急剧加大、行业利润大幅降低。企业的可持续发展比规模更加重要。”

    他认为，开发商的分化是行业发展的必然格局，专业化、区域性将成为房地产未来两大趋势。专业化指的是开发商将因拿地的困难，不得不改变经营策略，从事自己所擅长的领域，进而演化出专门从事商业、专门从事写字楼、高档公寓和普通住宅、保障性住宅的开发商；区域性指的是受到融资制约，部分房地产公司全国性快速扩张现象将再难出现，一是开发商变得更加谨慎，二是资金不允许开发商大规模扩张，区域性公司将成为市场主流。