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| 08/10/06 21:32 来源: 中国经营报 编辑：汤谧琼 |
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“奥园一直在强调自己手中拥有的现金，但是完全没有转化成实际的生产力，资金周转率就显得相当低。”瑞信在2008年4月对奥园的评级中就提到，虽然奥园物业销售进度符合预期，但资产周转率相对于同业较为缓慢。如今这种担忧成为事实，9月18日，瑞信将奥园的评级从“强于大盘”下调至“中性”，原因是其上半年销售额令人失望、建筑成本上升、毛利率从上年同期的64.1%降至37.3%。
其实，这样的表现，与奥园对自己的期待也是大相径庭的。
厉兵秣马
“我确实已经回到奥园。”梁秀蕾在电话那端，用很正式的语调说道。数月前，梁还是金地集团广州分公司营销总监，在更早的2001年，梁曾加入奥园，从营销中心总监、项目总经理、一直做到集团总裁助理，与游文庆、胡大为、张维伦等一起构成“奥园风景线”。
“梁秀蕾的回归，估计会在营销方面对奥园进行改变。”一位接近奥园的人士透露。据该人士说，奥园副总裁郭梓宁在香港出席业绩记者会时曾表示“销售策略或有调整”，暗示了梁秀蕾将会在广州有一番动作。
与低调召回旧部相比，招揽到武捷思这位打工皇帝更让奥园掌门人郭梓文兴奋，武拥有丰富的人脉资源和并购经验，让老郭甘愿开出了3年合同，年薪600万港元，以及2000万股认股权的价码。而奥园一再对外宣称的是，武捷思将作为董事局副主席，主管奥园的战略设计与业务并购。
在奥园掌门人郭梓文的战略规划中，土地或项目并购是奥园拓展全国市场的重要手段。如今，开发商普遍资金紧张，急着想将土地和项目出手，武捷思来得正是时候。
据一位在奥园工作的人士说，在2008年年初的校园招聘会中，奥园一次性招募了50名应届毕业生进入集团。跟很多同行减员节支的做法刚好相反。“我们相信集团很快会有新的项目，不然这么多储备人才就资源浪费了。”
但与奥园准备大干一场的架势相比，战役之初的斩获却并不丰富。
进军迟缓
早在2008年4月，奥园在包括北京、上海、重庆在内的13个城市寻求土地合作项目，具体要求为：城市中心项目，土地建筑面积在5万平方米以上，城乡结合部的土地，则须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。
然而“雷声大，雨点小”，据奥园首席财务官谢惠华透露，2008年上半年，奥园仅购入了江门、清远两幅总建筑面积31.2万平方米的土地。谢惠华说，奥园“将减慢买地速度，但不排除继续以并购手段增持，主要目标为重庆、上海及沈阳。”
“半年才购入两幅土地，还要减慢买地速度，这说明什么呢？”有业内人士表示怀疑。资料显示，当前奥园的土地储备约500万平方米，其中300万平方米位于广东省，若按奥园目前的发展量，土地足够其未来4至5年使用。不过这一土地储备数据与奥园董事会声称的1000万平方米的目标还有差距。
实际上，缺乏有素质的土地储备一直是奥园的软肋。作为广州起家并立足广州的房产商，奥园在广州市中心缺乏土地储备，其项目主要集中番禺、南沙等地。2006年至2007年，奥园开始逐步外扩，先后进军肇庆、重庆、赣州及广西玉林这样的二三线城市，但在各大核心城市中心区域仍然没能打开局面。
积习难改
郭梓文总愿意强调奥园低价拿地的优势。他曾透露，在2006年，奥园的土地成本不到总成本的10%，堪与“廉价土地之王”碧桂园相媲美。奥园上市后不到一周，老郭在沈阳签下一幅土地，每平方米的成本仅为483元。
“然而随着房地产市场的成熟以及土地竞价的广泛应用，低地价时代俨然一去不返，2007年地王频出的状况让郭梓文有些不知所措，他所依仗的低成本土地战略需要转型。”一位广州地产人士告诉记者，碧桂园老板杨国强和奥园掌门人郭梓文都偏好与政府合作协议拿地，但前者的政府人脉以及公关能力明显优于后者。
最为矛盾的是，奥园的土地现状与其扩张规划不太符合。据了解，奥园进行扩张的策略是：在城市中心区域及成熟的居住及商业区域发展“奥园康城”品牌，在郊区则发展“奥园”品牌。但就目前其购入的土地而言，鲜有核心城市核心区域的地块能让奥园好好打造品牌。
既想在中心城区购得地块，又不想给出太高的价格，郭梓文的算盘果然很难打。招商地产(企业专区,旗下楼盘)董事总经理林少彬就表示：“现在每天都有十个八个(项目)找上门来要求合作，但这些人都是抱着赚点儿钱就走的心态。”换句话说，往往买卖双方意愿都非常强烈，但是价格却成为中间的拦路虎。而且，虽然今年土地市场流拍不断，形势低迷，但是土地价格仍处于高位，并未开始回落，这可能也不符合奥园本身的低成本拿地的习惯。
优势渐失？
9月17日奥园公布的2008年上半年业绩报告显示，截至2008年6月30日止，奥园收入为人民币4.84亿元，较2007年同期增长约546.2%。期内净利润1.67亿元人民币，较去年同期的3.18亿元下跌约47%。
虽然谢惠华随后透露，至8月为止，奥园销售金额增至约8.5亿元，但是让投资者失望的是，奥园将全年合约销售额目标由40亿至50亿元，下调到14亿至18亿元。
就在9月18日，瑞信将奥园的评级从“强于大盘”下调至“中性”后，9月23日摩根士丹利在研究报告中，将奥园由“增持”降至“与大市同步”，目标价仅为1港元，再次强调其物业销售缓慢，短期盈利增长乏力，同时摩根士丹利提到，奥园管理业绩低于平均水平以及财务状况恶化。
在郭梓文等奥园高层看来，由于自2007年开始的宏观调控是针对低收入家庭房屋以及炒卖楼市的情况，不会影响实际买楼自住的人士，对集团的影响有限。同时，因为奥园的目标市场为中产收入阶级，银行加息对奥园的销售情况影响轻微。即使现在事实已在证实郭梓文的判断有些偏误，然而郭梓文、谢惠华等高层仍在不同场合强调暂时不会考虑减价推售旗下项目。
不过，据《南方都市报》数据显示，奥园目前在广州销售的住宅楼盘有南国奥园果岭壹号、番禺奥园冠军城、南沙奥园等，其中果岭壹号从2008年5月开盘时的均价10800元/平方米，最低调整至6300元/平方米；冠军城也从最高时的9000元/平方米，最低调整至5800元/平方米；而南沙奥园的洋房均价低至5000元/平方米左右。
同时，广州市场占据了奥园上半年销售总额的约70%，而如今广州楼市已现深度调整，奥园是及时调整发展策略，还是继续倚重广州业务，这个问题也亟须解决。 |
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